Regler for køb af bolig


Står du for at skulle købe bolig, så bør du måske vide at fra 2015 til 2018 er reglerne for boligkøb blevet strammet. Finanstilsynet har udstukket nogle retningslinjer til banker og kreditforeninger, som har gjort at bankernes kreditvurdering er blevet mere omfattende. Læs mere under billedet, hvis du vil kende lidt til reglerne. Det er vigtigt at forberede sit boligkøb i god tid.Bolig

Vækstkommuner – og alle os andre

En forholdsvis ny betegnelse er “vækstkommuner”. Det er København og omegnskommuner samt Århus. Det er de kommuner, hvor priserne har de største udsving – hvilket både vil sige op og ned. Det betyder dermed at risikoen er større i vækstkommunerne, og derfor ønsker Finanstilsynet en stramning i forhold til kreditvurderingen fra bankernes side.

Jeg vælger i denne artikel at koncentrere mig om alle de andre kommuner.

Arv eller arveforskud

Det første man støder på som køber er, at man skal have opsparet 5% af købesummen. Da Finanstilsynets retningslinje ikke er helt firkantet, så efterlader det lidt rum til fortolkning i hvad købesummen egentligt er. Et hus til 2 mio kr. burde måske kræve en opsparing på 100.000 kr., men et hus til 2 mio koster lidt mere inden man har nøglerne. Der er både advokat, uvildig økonomisk rådgiver, gebyrer til bank og kreditforening, ejerskifteforsikring, byggeteknisk gennemgang og så videre. Hvis man antager at de angivne ekstra udgifter udgør 50.000 kr., så skal man altså både have 100.000 kr. til udbetalingen og de 50.000 kr. ekstra. Men her er det, at der nogle steder tolkes, at man skal komme med 5% af 2.050.000 kr. = 102.500 kr. og resten kan man så låne. Det giver en forskel på 47.500 kr.

Under alle omstændigheder så har de forholdsvis nye regler gjort, at specielt førstegangskøbere enten skal vente lidt med at købe – eller de skal se sig om efter et arveforskud, en pengegave eller en lottogevinst.

De ældre har da penge

Forældre og bedsteforældre har større formuer nu end forrige generation havde. Det understøtter sådan set muligheden for, at man fortsat kan købe hus uden at have sparet op. Der er ingen regler for, hvor de 5% kommer fra – så længe det ikke er en nyoprettet kassekredit i banken. Såfremt forældre/bedsteforældre giver pengene i gaver, så mister staten den fremtidige arveafgift af de penge, der allerede er givet. Det er en ulempe for staten og en forholdsvis stor fordel for arvingene. For hver 100.000 kr. der gives i gave, så mister staten som udgangspunkt 15% i fremtidig arveafgift – og de penge tilfalder/bibeholdes i familien i stedet for.

Er det så en omgåelse af hensigten med reglerne? Nej – det vil jeg ikke mene. Ikke i ovenstående form i hvert fald. Hvis man får en gave fra forældre/bedsteforældre på 100.000 kr., så kan man sagtens bruge dem til boligkøb. De 5% er lagt ind som en sikkerhed for at bankerne ikke skal komme i for store problemer, hvis huspriserne falder markant. Men de er også lagt ind så boligejerne ikke er belånt op over skorstenen i mange år.

Undtagelser til retningslinjer

Med alle retningslinjer der kommer fra Finanstilsynet kommer der også et sæt undtagelser. Udover undtagelserne så er der også en masse huller i reglerne, så man som boligkøber godt kan eje et hus fuldt finansieret i bank og kreditforening.

Undtagelser:

  • Enten tæt på afslutning af uddannelse eller lige afsluttet
    • Dog skal gælden nedbringes til maksimalt 95% af husets købspris indenfor maksimalt 3 år
  • Kunder med økonomiske vanskeligheder
    • Sælg med tab og køb mindre
  • Nybyggeri

Specielt nybyggeri virker lidt mærkværdigt – og her tolker bankerne også lidt forskelligt.

Hullerne i reglerne vil jeg ikke komme nærmere ind på.

Gældsfaktor – den er vigtig – specielt ved køb af bolig

Hvor meget skylder du i forhold til din bruttoindkomst? Hvis man har en gæld på 1 mio kroner og indtægten er 300.000 kr. før skat, så har man en gældsfaktor på 1.000.000/300.000=3,33

Her regner man med husstandsindkomsten, og man medregner alt gæld – ikke kun husets gæld. Det vil sige både kreditter og SU-lån medregnes.
Den generelle hovedregel har tidligere været, at hvis man tager familiens bruttoindkomst (nogle banker medregner børne- og ungeydelsen), og ganger med 3,5, så kommer man frem til det maksimale lån man kan have. Så hvis hr. og fru Jensen begge tjener 300.000 kr., så må de som udgangspunkt maksimalt have 2.100.000 kr. i gæld. Men det er en hovedregel – og nok én af de løsere hovedregler. Derfor er der netop også regler, hvis man har en højere gældsfaktor.

Men der er flere, der har en højere gældsfaktor, og her er kommet en ny regel ind i 2018. Har man en gældsfaktor over 4, så må man ikke vælge “risikable lån” til sin bolig, hvis boligen er belånt med mere end 60%. De risikable lån er:

  • F-kort
  • F1-F4
  • F5-10 uden afdrag
  • Rentemax uden afdrag
  • Prioritetslån

Også her er der undtagelser:

  • Renteloftslån kan måske afviges – kommer an på størrelse og løbetid
  • Kunden er i økonomiske vanskeligheder eller i risiko for at komme det
  • Kunden har likvide aktiver, så gældsfaktor kan komme under 4
  • Gælden er meget lav

Er rådighedsbeløb så ikke vigtigt mere?

Jo jo – for 10 år siden blev der sat endnu mere fokus på kravet til rådighedsbeløbet. Rigtig mange boligkøbere ryster på hovedet af bankernes krav til rådighedsbeløb. For det første vil jeg pointere, at det godt nok er bankerne, der sætter et krav op, men det stammer fra en retningslinje udlagt af Finanstilsynet. For det andet så vil jeg foreslå, at man lige gennemgår den personlige økonomi inden man kritiserer kravet alt for meget.

Eksempelvis er standardkravet jf. Finanstilsynet for 2 voksne og 2 børn 13.500 kr. pr. måned. Det er til alt efter betaling af skat og faste udgifter. Det vil sige mad, tøj, ferier, gaver, uforudsete udgifter, brændstof og andre ting man bruger dankortet til. Hvis man prøver at gå kontoen efter, inden man siger “så meget har vi aldrig haft til os selv”, så kan man måske blive overrasket.

Men standardkravet kan også afviges. Har man igennem længere tid levet for mere eller mindre, så ændrer det bankens krav til rådighedsbeløb.

Nej til køb af bolig

Der er flere, der får nej til et boligkøb nu end tidligere. Der er blevet sat nogle begrænsninger op, hvor det kræver lidt mere fra boligkøbernes side. Ønsker man at købe bolig skal det planlægges tidligt, og opsparing er blevet endnu mere vigtigt end tidligere. Når man får det første fuldtidsjob, så nytter det ikke noget, at forbruget stiger lige så meget som lønnen stiger. Hvis man har et ønske om at købe en bolig, så skal man lave en boligopsparing – og jo før jo bedre. Alternativt skal man have gaver eller familielån, hvilket jeg ser som et positivt alternativ.

Det burde betyde, at boligpriserne falder – men det ser ud til, at det ikke er tilfældet. Jeg vil dog påstå, at hvis ikke stramningerne var kommet, så ville priserne bare være steget mere end de er. Så jeg vil blot sige, at det har sat en dæmper på stigningerne. Det er stadig attraktivt at købe hus, hvis man har råd.

 


De beskrevne regler og retningslinjer er ikke udtømmende. Kreditpolitikken har derudover nogle forskellige nuancer i de forskellige banker og sparekasser. Det gør det umuligt at lave en komplet oversigt over alle bankers holdninger til køb af bolig.


Sandbæk Finans – uvildig økonomisk rådgivning

Sandbæk Finans

Brian Rosendahl Sandbæk

Sandbæk Finans arbejder med din privatøkonomi, og mit mål er at skabe overblik og ro for dig. Ikke nok med at jeg skaber overblik og ro i din privatøkonomi – jeg vil også sørge for, at du sparer penge. Hvordan du vil bruge de penge, jeg sparer for dig, er jo op til dig. Det kan gå til hurtigere afvikling af gælden, indskud på pension, ferieopsparing – eller til at forsøde hverdagen. Jeg skal nok komme med nogle forskellige muligheder, så er det op til dig at vælge.

Det starter helt gratis, hvor jeg modtager informationer fra dig. Jeg gennemgår din privatøkonomi på mit kontor og danner mig et overblik – derefter hører du fra mig, hvor du får at vide, om jeg ser nogle muligheder for optimering, forbedring og besparelse.

Der er selvfølgelig 100% diskretion og fortrolighed, når vi taler sammen. Dialogen er åben og ærlig. For mig er det vigtigt, at kunden forstår betydningen af de valg der træffes. Det betyder også, at jeg forventer, at du stiller spørgsmål, indtil du er helt med på, hvad mine løsningsforslag betyder for dig.

For private kunder er mange penge at spare på uvildig økonomisk rådgivning – oftest ved bolighandler og bankskifte – men også ved gennemgang af pensionerne og de medfølgende investeringer.