Vækstkommuner


Jeg har tidligere skrevet om boligkøb udenfor Storkøbenhavn og Århus, hvor jeg nævnte begrebet Vækstkommuner.

Vækstkommuner er defineret som København og omegnskommuner samt Århus, hvor prisstigningerne på ejerboliger har været større end andre steder af landet. Her er tanken, at hvis priserne kan stige meget, så kan de falde tilsvarende meget, hvis der igen skulle komme en finanskrise.

Læs med herunder, hvis du vil vide mere om, hvad det er man skal være forberedt på som køber af en ejerbolig i en Vækstkommune. Læs med hvis du skal låne mere end 60% af ejendommens værdi, hvis din formue efter købet er negativ, hvis din gæld overstiger 4 x husstandens brutto årsindkomst - eller hvis du bare er nysgerrig.

Står du får at købe en ejerbolig i en vækstkommune, og vil du gerne vide mere om dine muligheder, så tøv ikke med at tage fat i Sandbæk Finans. Udfyld kontaktformularen og så hører du fra os snarest.

Vækstkommuner

Nogle ting gælder hele landet

I artiklen regler for køb af bolig beskriver jeg 5%-reglen. Den kommer jeg ikke nærmere ind på her, men den er også gældende i vækstkommuner.

Der findes rigtigt mange forskellige lånetyper og måder at sammensætte finansieringen på. Men hvor det tidligere har været muligt for alle, at vælge på det meste af lånepaletten, så er der indført nogle begrænsninger.

I branchen bliver det kaldt "60-4 reglen"

 

Gældsfaktor

Gældsfaktoren er en betegnelse, der er kommet for at blive. Den har været brugt i bankerne under forskellige navne, udtryk og forkortelser tidligere.

Man udregner gældsfaktoren ved at tage den samlede gæld og dividere med den samlede bruttoindkomst. Hvis man har en gæld på 1 mio kroner og indtægten er 300.000 kr. før skat, så har man en gældsfaktor på 1.000.000/300.000=3,33.

I forhold til 60-4 reglen, så kan der komme begrænsninger på valg af lånetype, hvis gældsfaktoren overstiger 4.

 

Belåningsgraden

Belåningsgraden er et udtryk for hvor meget gæld, der er i den enkelte ejendom. Hvis man eksempelvis optager et kreditforeningslån på 80% af ejendommens værdi, som mange købere gør, så er belåningsgraden 80% - og optager man så yderligere 15% som et boliglån, så er belåningsgraden 95%

Såfremt belåningsgraden overstiger 60, så kan der ske en begrænsning i lånevalget.

60-4 reglen

Hvis belåningsgraden er over 60 og gældsfaktoren er over 4, så må man som udgangspunkt ikke optage det, der kaldes "risikable lån".
De risikable lån er:

  • F-kort
  • F1-F4
  • F5-10 uden afdrag
  • Rentemax uden afdrag
  • Prioritetslån

Det vil sige, at man har 4 lånetyper at vælge imellem.

  • Fast rente med afdrag
  • Fast rente uden afdrag
  • F5-10 lån med afdrag
  • Rentemax med afdrag (kan dog i nogle tilfælde ikke tilbydes)

Det er klart, at 60-4 reglen er med til at gøre det dyrere at få finansieret et boligkøb, men reglen er indført for at få begrænset risikoen for låntager - og reglen gælder som skrevet i hele landet.

Køb med negativ formue i vækstkommuner

Der er flere og flere, der starter med en negativ formue, når de køber hus. Det kan være, man har SU-lån, forbrugsgæld eller en kredit, der er udnyttet.

Har man negativ formue, og ønsker man at købe ejerbolig i Vækstkommuner, så skal man afvikle gælden ud fra hvad ydelsen er på et 4% fastforrentet lån. Det vil sige, at selvom renten på et kreditforeningslån måske er 2%, så skal banken regne på, hvad ydelsen ville være på et 4% lån. Forskellen på ydelsen ved 4% lånet og det valgte lån skal bruges til afvikling af gælden. Derudover skal formuen være positiv inden for maksimalt 5 år.

Høj gældsfaktor - Formuestress

Hvis gældsfaktoren er mellem 4 og 5, så skal man have en positiv formue trods et fald på 10% i ejendommens værdi - og kommer gældsfaktoren over 5, så skal man have positiv formue, hvis ejendommens værdi falder 25%

Der er dog en undtagelse ved reglen om den høje gældsfaktor. Hvis du er under uddannelse, og har en høj jobsikkerhed, hvor det forventes, at gældsfaktoren kommer under 4.

Rentestress

Hvis man ikke har negativ formue, og man kan vælge frit blandt lånetyperne, så skal banken rentestresse dit lån. At rentestresse betyder, at de skal lave en beregning på, hvad lånet ville koste, hvis kreditforeningslånet var et fastforrrentet lån på 1% over den nuværende faste rente, dog minimum 4% - og der beregnes et tillæg på 1% på boliglånet. Den ydelse skal de sammen med boliglånet sætte ind i budgettet, og hvis budgettet stadig viser et tilfredsstillende rådighedsbeløb, så er alt ok.

Flere afslag

Det vil give flere afslag på køb af ejerbolig i Vækstkommuner, og det vil alt andet lige have en begrænsende effekt på priserne. Det er ikke fordi bankerne ikke tidligere har været opmærksomme, men reglerne er nu blevet så firkantede, at det er svært at lave undtagelserne. Bankerne vil som udgangspunkt gerne låne penge ud til boligkøbere, og derfor har man tidligere lidt nemmere kunnet "sno sig" til at få en bolighandel gennemført. Men da reglerne nu er blevet uddybet og indopereret i bankernes kreditpolitik, så er det sværere at sno sig.

Der er undtagelser til alle de beskrevne regler, og min beskrivelse er ikke udtømmende.

Sandbæk Finans - uvildig økonomisk rådgivning

Sandbæk Finans er en rådgivningsvirksomhed. Vi rådgiver private kunder og mindre virksomheder.

Står du for at købe bolig, renovere din bolig, udvide din virksomhed eller ønsker du blot generelt, at dine bankforretninger bliver gennemgået for mulige forbedringer, så tag fat i én af os. Det koster ikke noget, at vi danner os det første overblik.

Du kan kontakte Tonny, der er bosiddende i København, og dækker hele Sjælland på tonny@sfinans.dk eller 2272 3978.

Eller du kan kontakte Brian, der bor i Esbjerg, og dækker hele Jylland og Fyn på brian@sfinans.dk eller 2383 2001.

Du kan også udfylde vores kontaktformular, så hører du fra os snarest.