Andelsboliger er mest kendt i de større byer, men er også en boligform, der har været i mediernes søgelys. Der har været et par dårlige eksempler på Andelsforeninger, hvor økonomien ikke har været styret ordentligt – og om nogle nybyggede andelsboliger op til finanskrisen.
Men lad os lige slå fast. Andelsboliger er en udmærket mulighed for at finde et godt sted at bo. Der er både fordele og ulemper, og der findes også andelsboliger/-foreninger, hvor det ikke er så smart at købe.
Der er faldgruber og muligheder – læs med herunder, hvis du har interesse i at købe en andelsbolig – og kontakt Sandbæk Finans, hvis du ønsker rådgivning omkring købet og hjælp til at få en god og billig finansiering.
En andelsbolig er kendetegnet ved at man som andelshaver ejer en del af en fællesformue i en andelsforening. Derudover har man via sit andelsbevis en brugsret til en andelslejlighed. Man har medbestemmelse over hele andelsforeningen, hvor man typisk har én stemme per andelslejlighed.
Man kan ikke få realkreditlån til køb af en andelsbolig. Andelsboligforeningen har mulighed for at optage realkreditbelåning, som man så betaler til via boligudgiften. Som køber eller ejer af en andelsbolig kan man derimod få et banklån på op til andelens værdi.
I bankerne er der forskellige retningslinjer på hvor meget de vil belåne andelsboliger. På nuværende tidspunkt skal man iflg. Finanstilsynets retningslinjer komme med en ”passende udbetaling”. Det tolker flere banker som værende 5% af købesummen, og derved lænes der op til reglerne for køb af ejerbolig, mens andre banker dog tolker retningslinjerne på en anden måde.
Her bliver det så lidt kompliceret. De 5% regnes normalt af en opgivet “teknisk værdi”. Det er en beregning, hvor man tager købsprisen samt andelen af hele foreningens gæld + forbedringer i lejligheden. Det giver så den samlede tekniske værdi.
Men hvis vi holder det simpelt, så vil det sige, at man ved køb af en andelslejlighed til 1 mio kroner i teknisk værdi, skal komme med 50.000 kr. i udbetaling, og man skal låne 950.000 kr. Her har bankerne også lidt forskellige produkter på hylderne. Nogle banker vil kun belåne 80% af andelens værdi som et andelsboliglån, mens andre gerne vil belåne alle 95% (op til 100%). Rentesatserne svinger også meget. Løbetiden på et andelsboliglån er som regel maksimalt 30 år, og der er banker, der både tilbyder andelsboliglån og andelsboligkredit (måske kaldet andelsprioritet), som er en stor kassekredit.
Det er typisk store lån man skal have i banken, når man køber en andelsbolig, og der er både store omkostninger i gebyrer og mange renter, der skal betales.
Sandbæk Finans kender markedet, og kan få forhandlet nogle rigtigt gode vilkår hjem til kunderne – både på gebyrsiden og på rentesatserne. Det kan sagtens være 6-cifrede beløb, man kan spare.
Når man gerne vil købe en andelsbolig, så vil banken altid gerne se en masse dokumenter vedrørende andelsboligforeningen. Men man bør som køber selv være opmærksom på en del af det, der fremgår af de dokumenter.
I regnskabet fremgår det hvilke lån foreningen har. Lånetypen har betydning for den boligudgift man har. Hvis f.eks. det er et fast forrentet lån med afvikling, så ved man, at der ikke sker noget uventet med låneydelsen, og dermed boligudgiften. Er det derimod et variabelt forrentet lån, og måske også afdragsfrit, så vil boligudgiften stige og falde med renten – og når afdragsfriheden bortfalder, så vil der også ske en udvikling af boligudgiften. Nogle andelsforeninger har også SWAP-lån. I de landsdækkende medier (og flere banker) kritiseres SWAP-lån generelt. Men man kan ikke helt generalisere. Der findes tidspunkter, hvor det er ok, at have SWAP-lån – ofte er det bare ikke en fordel. I regnskabet vil man kunne se, om den type lån skulle være i andelsforeningen. Er der det, så skal man være ekstra opmærksom.
I regnskabet fremgår det også hvordan andelsforeningen er værdisat. Der er 3 forskellige metoder.
Ved alle 3 vurderinger bliver prisen delt ud på hver enkelt andelslejlighed ud fra en fordelingsnøgle. Valuarvurderingerne bliver mere og mere udbredt. Her er det en vurderingsmand, der laver en vurdering af andelsforeningen som en udlejningsejendom. Vurderingen gælder i 18 måneder.
Er man ikke god til at læse et regnskab, så kan man læne sig op ad bankens vurdering. De har typisk en helt særskilt andelsbolig-afdeling, der gennemgår regnskab m.v.
Referatet viser hvad der er aftalt i den nærmeste fremtid. Det kan være, at der er udfordringer med et erhvervslejemål, at alle vaskemaskiner i vaskekælderen skal udskiftes, at beboeren 2.tv får vand ind igennem loftet – eller noget helt andet. Referatet er vigtigt at nærlæse som køber.
I vedtægterne fremgår det blandt andet om du må udleje/fremleje din andelslejlighed, men mere vigtigt, så fremgår det også, hvad du hæfter for, hvis andelsforeningen går konkurs. Normalt hæfter man kun med sit indskud – altså det man har betalt for andelsbeviset – men det ville da være ærgerligt, hvis man hæftede for hele foreningens gæld i tilfælde af konkurs.
Det er en god idé at lede efter de 2 ting i vedtægterne, hvis man står for at skulle købe en andelslejlighed.
Derudover bør man også se, om der er begrænsninger i vedtægterne omkring andelshavernes belåning. Nogle steder begrænses andelshaverens mulighed for at optage banklån med pant, da der i vedtægterne kan stå, at man maksimalt kan pantsætte op til 80% af andelens værdi.
Det er vigtigt, at man ved hvilke forbedringer der er foretaget på den lejlighed man påtænker at købe. Prisen på andelslejligheden må nemlig maksimalt udgøre forbedringer + andelskronen – som opgøres ud fra andelsforeningens værdi fratrukket gæld, og så delt ud på hver enkelt lejlighed.
Forbedringer afskrives over en årrække, så sætter man f.eks. et nyt køkken ind, så kan prisen for det afskrives over 10 år. Sælger man inden, så må man sælge til andelskronen + den nedskrevne værdi af køkkenet.
Det er vigtigt at vide, hvad der er planlagt fremadrettet. Store renoveringer kan få stor betydning for andelslejlighedens boligudgift. Stigende boligudgift kan gøre det sværere at sælge andelen senere, men kan også gøre, at du ikke selv har råd til at bo i lejligheden.
I alle nystiftede andelsboligforeninger er det lovpligtigt at have en vedligeholdelsesplan.
Heri fremgår en teknisk pris. En teknisk pris udregnes på den måde, at man tager andelsforeningens gæld og deler ud på hver enkelt lejlighed. F.eks. en andelsforening med 10 lige store lejligheder og en gæld på 10.000.000 kr. Her vil hver lejlighed indirekte have andel i gælden for 1 mio. Hvis andelen kan købes for 400.000 kr., så er den tekniske pris for lejligheden 1,4 mio. Det kan man bruge til at sammenligne med ejerlejligheder i samme område og med samme størrelse. Kan man købe en ejerlejlighed til samme pris, så bør man gøre det i stedet for. Den tekniske pris på en andelsbolig skal gerne være en del lavere end en tilsvarende ejerlejlighed.
Vores opgave er at kende markedet – og det gør vi. Vi kan – uden at modtage provisioner fra nogen banker – gå ud og forhandle os frem til nogle gode tilbud – til vores kunders fordel.
Vi skræddersyr vores anbefalinger til kundens situation – og ikke for at banken skal tjene mest muligt. Det er kunden, der skal spare.
Kontakt os, hvis du har en andelsbolig, hvor du gerne vil have set om renten måske er for høj – eller hvis du vil købe en andelsbolig, og har brug for uvildig og seriøs rådgivning.
Er du mere til ejerbolig, så kan du med fordel læse mere om hvordan bankerne ser på belåning efter Finanstilsynets retningslinjer både i vækstkommuner (Århus og København) og andre kommuner.
Mød Brian x 2 – dobbelt op på erfaring, indsigt og smarte løsninger! Med to skarpe hjerner arbejder vi sammen for at sikre, at du får den bedst mulige rådgivning. Hos os handler det om at tænke klogt, handle strategisk og gøre dine økonomiske drømme til virkelighed.
Mød Brian x 2 – dobbelt op på erfaring, indsigt og smarte løsninger! Med to skarpe hjerner arbejder vi sammen for at sikre, at du får den bedst mulige rådgivning. Hos os handler det om at tænke klogt, handle strategisk og gøre dine økonomiske drømme til virkelighed.
